Войти Регистрация  Забыли пароль?
Круглый столБанки и девелоперы: от инвестиций до ипотеки

Банки и девелоперы: от инвестиций до ипотеки

c 14:00 до 16:00

18 октября 2012

Круглый стол собрал представителей финансово-кредитных организаций и застройщиков, работающих на рынке Краснодарского края.

Главные вопросы дискуссии: текущее состояние рынка недвижимости и рынка займов; основные риски инвестирования в строительство и риски ипотеки; защита от недобросовестности контрагентов и другие.

В дискуссии приняли участие представители банков «Росбанк», «Кубань Кредит», "Райффайзенбанк", «Сбербанк», «ВТБ24», а также застройщики «Девелопмент-Юг», "РенКапСтрой" и СК "Родина"

Участники

Игорь Казанцев

Руководитель Центра ипотечного кредитования Краснодарского филиала ВТБ24 (ЗАО)

Родился 30.10.1983 г.р. Образование: а. Инженер механик (2007г., Ставропольский государственный аграрный университет); б. Экономист (2010г., Ставропольский государственный технический университет). Банковский стаж – 5 лет (весь в ВТБ24): начал свою карьеру в ноябре 2007г. специалистом отдела ипотечного кредитования в г. Ставрополе, с октября 2010г. возглавлял отделы ипотечного кредитования ВТБ24 в Ярославле и Рязани. С 30.07.2012г. переведен в г. Краснодар. Любимое увлечения: чтение худ. и деловой литературы.
Ольга Кузнецова

Финансист, генеральный директор ООО "АльфаСтройКомплекс"

Родилась 10 октября 1981 года в городе Краснодаре. В 1991 году с золотой медалью окончила школу № 74. В 2005 году с красным дипломом окончила Кубанский Государственный Аграрный Университет (специальность Финансы и кредит). С 2006 по 2008 гг. работала экономистом по финансам в ООО СИК «Девелопмент-Юг», с 2008 по 2009 гг. – в ООО «ПОЛИКВАРТ КРАСНОДАР». В 2008 году выступала в роли спикера с инновационным проектом на Всероссийской строительной ассамблее в г. Москва. С 2009 по 2010 гг. занимала должность заместителя начальника Финансово-экономического отдела ЗАО «КубаньИнвест», в 2011 г. – заместителя директора по финансам в ООО «Кюстеп». С августа 2012 года генеральный директор ООО «АльфаСтройКомплекс».
Юрий Иваницкий

Начальник Отдела розничного кредитования "Кубань Кредит"

Родился 03 сентября 1979 года в г. Краснодаре. Окончил в 2001 году Военный инжененрно-космический университет им.А.Ф.Можайского г. Санкт-Петербург, в 2004 году Торгово-экономический институт г. Санкт-Петербург. Работу в банковской сфере начал в октябре 2004 года, с октября 2011 года назначен начальником отдела розничного кредитования КБ "Кубань Кредит" ООО.
Татьяна Альшанская

Заместитель директора по экономическим вопросам ООО "М.Т."ВПИК"

Дмитрий Шахметов

Директор регионального центра «Южный» ЗАО «Райффайзенбанк»

Дата рождения: 27.06.1968 г. Место рождения – г. Краснодар. Образование В 1990 году закончил Краснодарское высшее военное командно-инженерное училище ракетных войск и получил диплом по специальности автоматизированные системы управления. В 1994 году закончил Кубанский государственный университет и получил квалификацию экономист. В 2001 году получил ученую степень кандидата экономических наук. Карьера В период с 1993 по 1998 работал в Главном управлении ЦБ России по Краснодарскому краю в управлении инспектирования коммерческих банков. До прихода в Райффайзенбанк Австрия с 1998г. занимал должности начальника кредитного отдела, заместителя директора филиала в Альфа-банке, Банке Союз. В 2006 году занимал позицию заместителя директора, начальника отдела обслуживания и финансирования корпоративных клиентов Кубанского филиала ЗАО «Райффайзенбанк Австрия». В 2008 году перешел на должность заместителя директора регионального центра «Южный» по корпоративному бизнесу ЗАО Райффайзенбанк». С 2010 и до настоящего времени года занимает позицию директора регионального центра «Южный» ЗАО «Райффайзенбанк».
Алексей Рожков

Начальник управления по работе с частными клиентами филиала ОАО АКБ «Росбанк» в г. Краснодаре

Родился 26 декабря 1980 г. в г. Славянск-на-Кубани. В 2003 г. окончил Кубанский государственный университет по специальности «финансы и кредит», специализация «финансовый менеджмент». В 2003 г. был принят на позицию экономиста в Администрацию г. Славянска-на-Кубани, затем был переведен на позицию старшего экономиста. С 2004 по 2007 гг. работал в филиале «Краснодарский» ОАО «Альфа Банк» на позициях контролера, экономиста, старшего бухгалтера. В 2007 г. был приглашен на должность старшего бухгалтера управления развития региональной сети в филиал Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) в г. Краснодар. С 2008 г. – начальник операционного департамента филиала в Краснодаре, с 2010 г. – начальник управления по работе с частными клиентами филиала BSGV в Ростове-на-Дону, в 2011 г. возглавил управление по работе с частными клиентами филиала в г. Краснодаре. В июле 2011 года после объединения ЗАО «БСЖВ» и ОАО АКБ «Росбанк» назначен на должность начальник управления по работе с частными клиентами филиала ОАО АКБ «Росбанк» в г. Краснодаре. Женат, воспитывает сына.
Алексей Полозов

Заместитель генерального директора ООО "Армада Град"

Родился в Ставропольском крае. В 1995 г. окончил КВВКИУРВСН. С 1998 г. занимается предпринимательской деятельностью. В 1999 окончил КубГУ по специальности "Экономика". На данный момент является заместителем генерального директора в ООО "Армада Град".
Максим Бурлачко

Начальник отдела продаж в ООО «РенКапСтрой»

Родился в г. Абинске. В 2011 г. окончил Кубанский Государственный Университет с отличием. С 2007 г. по настоящий момент работает в ЗСК помощником депутата по молодежной политике образованию и спорту. Свою карьеру в ООО «РенКапСтрой» начал в 2010 г. специалистом по взаимодействию с банками В 2011 г. стал начальником отдела продаж в ООО «РенКапСтрой» по настоящее время.
Анна Семенова

Руководитель отдела по работае с корпоративными клиентами ООО СИК "Девелопмент-Юг"

В 2005 году окончила Ростовский Государственный Строительный Университет по двум специальностям и получила квалификацию инженер и бухгалтер. В 2009 году по губернаторской программе "Молодые кадры экономики Кубани" прошла обучение в Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации по специальности «Экономика, финансы и управление на предприятии». Начала свою карьеру в 2005 году в ООО СИК "Девелопмент-Юг" с должности инженера-экономиста. В настоящее вредя является руководителем отдела по работе с корпоративными клиентами.
Ирина Яровикова

Модератор круглого стола, пресс-секретарь, помощник руководителя департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края

Родилась и выросла на Дальнем Востоке. В 2000 году с отличием окончила Кубанский Государственный Университет (специальность – журналистика). Начала карьеру журналиста в 2001 году корреспондентом «Тихоокеанской газеты» (Приморский край), в 2004 заняла должность редактора экономического отдела газеты «Вольная Кубань», в 2005 г. стала корреспондентом ИА «Интерфакс-Юг» по Краснодарскому краю, в 2009 г. возглавила региональное бюро агентства. В 2011-2012 гг. в должности заместителя директора строительной компании ООО "М.Т. "ВПИК" занималась продвижением проектов жилой застройки. С июня 2012 г. работает в департаменте по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края.

Вопросы пользователей


Вопросы и ответы (конференция окончена)

Обсудить

Порядок вывода вопросов: обратный
Ирина Яровикова
15:20, 2.11.12 url
Добрый день, коллеги! Рада приветствовать вас в бизнес-клубе «Формула» на нашем круглом столе по теме «Банки и девелоперы: от инвестиций до ипотеки». Начнем с развития ипотеки и тенденций, которые сегодня представлены на ипотечном рынке. Как вы знаете, в 2011 году рынок вышел на докризисный уровень и стал рекордным по количеству выданных ипотечных кредитов. В 2012 мы видим очень хорошую динамику, за 8 месяцев объем выданных ипотечных кредитов увеличился в 1,5 раза. Такая динамика демонстрируется, не смотря на то, что мы видим рост ипотечных ставок. С первым вопросом обращаюсь к банковским организациям: как вы можете объяснить то, что люди активно берут ипотечные кредиты? Расскажите на примере вашего банка, подтверждается ли эта динамика? Увидели ли вы оттепель этого рынка?

Елена Рыкун

Сбербанк увеличил портфель более, чем в 1,5 раза. За первые 9 месяцев этого года мы вышли даже не на докризисный уровень 2008 года, мы его уже обогнали. Сегодня мы выдаем в месяц порядка 500 млн. рублей ипотечных кредитов по городу Краснодару. Если говорить о крае – более млрд. рублей. Сейчас идет тенденция к росту, планируем к концу года увеличить объем по ипотеке еще на 15%. На наш взгляд, несмотря на то, что процентные ставки повышаются, самая главная тенденция - это стремительное развитие строительного комплекса Краснодара. Это первый момент. Второй – есть специальные программы между Банками и строительными компаниям, которые позволяют клиентам подобрать более комфортное жилье по минимальным процентным ставкам. И здесь речь идет не только о приобретении первой квартиры в ипотеку. Сегодня основные клиенты Банка – это жители, которые меняют свое жилье на лучшее и новое. И строительные компании позволяют это делать безболезненно. Нельзя не отметить ряд программ, которые проводит администрация Краснодарского края, мы знаем, например, программа «Жилище», по которой было выдано очень много кредитов. В Сбербанке порядка 300 свидетельств оплатили за последние три месяца по этой программе. Также надо обратить внимание, что основной двигатель рынка ипотеки - это первичное жилье. В структуре портфеля первичный рынок уже до 50% дошел, а раньше был только 20-25%. Есть программа «Ипотека с государственной поддержкой», которая предлагается практически всеми присутствующими банками, и позволяет взять ипотеку под минимальные процентные ставки, т.е. 11% - минимальная ставка на сегодняшний день.

Ирина Яровикова

Елена отметила о краевой поддержке. В 2012 году поддержка по программе «Жилище» будет оказана на сумму 333 млн. рублей. Довольно таки внушительная сумма.

Дмитрий Шахметов

По результатам работы 9 месяцев текущего года по Южному филиалу Райффайзенбанка также можно отметить положительную динамику роста объема продаж ипотечных кредитов в среднем на 25%. На сегодняшний день Райффайзенбанк готов предложить своим клиентам программы кредитования на приобретение объектов на первичном и вторичном рынках, а также под залог существующей недвижимости. Минимальный первоначальный взнос составляет 15% от приобретаемого объекта.
Если говорить о тенденциях рынка, безусловно определенный дефицит ликвидности присутствует, о чем достаточно четко свидетельствуют процентные ставки по привлекаемым депозитам и кредитным программам ряда банков. Тем не менее, с начала 2012 года Райффайзенбанк не повышал ставки по ипотечным программам.

Алексей Рожков

Росбанк в прошлом году объединился с БСЖВ, сейчас это единый банк, который работает как в крае, так и по всей России. Что касается нашего банка, ставки, которые были установлены по всем кредитным программам с 1 октября 2012 года, не претерпели никаких изменений на текущий момент. То есть 2012 год мы отработали стабильно без изменений ставок. Динамика продаж говорит о том, что объединение банков пошло на пользу в плане продуктовой линейки. Соответственно, учитывая, что банк укрупнился, можно говорить примерно о 30% росте продаж ипотечных кредитов. Сегодня расширенная линейка составляет 10 ипотечных программ начиная от классической вторички и заканчивая программами с комбинированными ставками, также появилась новостройка.

Что касается в целом тенденции на рынке по ставкам, сегодня макроэкономическая ситуация в Европе влияет на Россию, и мы видим увеличение как по депозитам, так и по кредитам. На рынке наблюдается дефицит ликвидности, что приводит к увеличению ставок.
Вторым фактором, влияющим на увеличение ставки, на мой взгляд, является то, что сейчас к банкам применяется более жесткое законодательство по обоснованности применения тех или иных комиссий. Когда банк теряет доходы, он стремится компенсировать свою маржу увеличением ставки.
По нашим цифрам - на 30% рост по объединенной сети, до конца года за последний квартал должны прирасти еще на 10% по сравнению с результатом 2011 года.

Игорь Казанцев

ВТБ24 также увеличил выдачу ипотечных кредитов. Во-первых, по макроэкономическим причинам. Имеет место быть рост платежеспособности населения, количество наших сограждан, имеющих возможность оплачивать ипотечный кредит, составляет примерно 17%, до кризиса эта цифра была меньше. По оптимистическим прогнозам банковских экспертов, к 2030 году эта цифра станет - 50%, ипотека будет еще более доступной. Второй фактор – очень удачные госпрограммы. Мы вышли на рынок с программой 11% годовых – это абсолютно адекватная процентная ставка, она соответствует темпам инфляции, она, действительно, стимулировала развитие рынка строительства жилья, а что касается края - то здесь объемы ипотечного кредитования и динамика их роста выше среднего по России в целом. Почему? У нас регион привлекательный, много квартир приобретается жителями других регионов РФ. Стоимость квадратного метра меньше, чем в центральной России, а платежеспособность повыше, чем у жителей средней полосы. Сегодня объемы ВТБ24 в Краснодаре составляют порядка 160-170 млн. в месяц. Эту цифру мы будем увеличивать, думаю, что она возрастет в ближайшие полгода раза в полтора. По сравнению с предыдущим периодом по итогам 2012 года будет увеличение на 60%, или больше.

Татьяна Альшанская

Недавно прочла статью у аналитиков, которые изъясняли следующее: рост объема выданных ипотечных кредитов гораздо выше роста уровня благосостояния платежеспособности населения. Интересно мнение банков по этому вопросу. С какими показателями вы связываете прирост на 60%?

Игорь Казанцев

Связаны они с потребностью населения улучшить свои жилищные условия. Сейчас, к примеру, 70% россиян по социологическому опросу нуждаются в улучшении жилищных условий, ипотечных заемщиков, наверное, 2-3% в стране, а обслуживать ипотечный кредит может гораздо больше людей.

Татьяна Альшанская

Вы закладываете большой рост выдачи ипотечных кредитов, при этом уровень благосостояния населения однозначно не растет такими темпами. Логично, что банки в этом случае будут покрывать риски процентными ставками. Тогда о каком снижении ставок можно говорить?

Игорь Казанцев

Рынок отрегулирует, то есть ставки будут подниматься до тех пор, пока это возможно.

Ирина Яровикова

Центробанк в курсе, что у нас в России сегодня кредитование на потребительском рынке гораздо больше опережает рост реальных доходов населения, и предпринимаются меры, рассматривается ряд законопроектов, которые будут регулировать каким-то образом и процентные ставки, так что оставим эту тему для специалистов Центробанка.

Елена Рыкун

Мы тоже проводим исследования – отслеживаем благосостояние клиентов. Рост благосостояния - это очень хорошо, но менталитет наших граждан изменился. Если раньше мы копили деньги на счетах банков, собирали 200-300 тысяч чтобы обменять однокомнатную на двухкомнатную, то сегодня, благодаря информированности, люди начинают не копить деньги, а вкладывать их. Сегодня семья может купить жилье любого класса. Рост продаж квартир в ипотеку именно поэтому и планируется, потому что тех, кто первый раз покупает квартиру, не так уж и много, а тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия – наоборот. Кроме того, в Краснодаре заработали предприятия, приехало много студентов учиться. Люди снимают здесь квартиры. Но снимать квартиру или жить в своей, купленной по ипотеке, сегодня в деньгах большой разницы нет. Тогда почему сразу не купить себе жилье? Это тоже перевернуло определенным образом сознание людей. Также очень удобен аннуительный платеж. Если раньше были дифференцированные платежи – первый был большой, потом снижался, за миллион рублей такой платеж мог составлять 25 тысяч, то теперь аннуительный – 12-13 тысяч. При этом, средний срок выплаты ипотеки на территории края – где-то семь лет. Если учитывать удорожание цен на жилье, плюс инфляцию, это, все-таки, несоизмеримо. По данным Центробанка раньше люди брали ипотеку на 30 лет, сегодня средний срок – 10 лет. И то, гасится он гораздо быстрее. Рост благосостояния граждан очень спорный вопрос. Сейчас люди активно вкладывают в недвижимость. У нас инвестиционно-привлекательный регион. Из средней России, Дальнего Востока, Сибири люди берут кредиты и приобретают жилье в г. Краснодаре. Таких сделок около 10-15 сделок в месяц по Сбербанку.

Ирина Яровикова

Кроме увеличения объемов ипотечного кредитования в этом году также в три раза увеличился объем выдачи кредитов на первичном рынке. Кубань кредит один из тех, у кого объем кредитования на первичном рынке жилья очень высок.

Юрий Иваницкий

Да, на сегодняшний день в кредитном портфеле банка «Кубань Кредит» 87% составляют ипотечные кредиты, это более 2,1 миллиарда рублей, при этом
основную долю занимают ипотечные кредиты, выдаваемые на стадии долевого строительства. Чем опасно долевое строительство? Как избежать риска потери вложенных средств? Первое: Наш Банк работает только со строительными компаниями, которые заключают договор долевого участия в строительстве с обязательной регистрацией сделки в органах Федеральной службы государственной регистрации. Это гарантирует защиту прав клиента, мы как Банк в первую очередь заинтересованы в этом. Второе: Перед инвестированием в долевое строительство нужно навести справки о застройщике, проверить деловую репутацию и информацию в открытом доступе, интернет и СМИ. Мы работаем только с проверенными застройщиками-партнерами Банка, которые строят и сдают в эксплуатацию недвижимость в сроки, оговоренные в договоре, именно поэтому рекомендую обращаться к застройщикам, которые были отобраны Банком, это является гарантией получения своей долгожданной недвижимости в установленные сроки, с минимальными рисками. Для клиентов которые готовы работать на таких условиях была разработана специальная ипотечная программа «Новостройка от партнеров», да кстати, приятная новость для клиентов которые думают о приобретении квартиры в ипотеку, с 17 октября мы снизили проценты до 11% годовых, при взносе от 15% до 50% собственных средств от стоимости квартиры. Если вы вносите от 50% до 75% собственных средств, процентная ставка составит 10,5% годовых. Акция длится до нового года. Дальше посмотрим по итогам работы. В 2012 году мы выдали ипотечных кредитов на сумму 1 млрд. 397 млн. По сравнению с 2011 году за этот же период – рост произошел в 2,5 раза. Рынок, конечно, не может расти бесконечно. Хотя у всех оптимистичные настроение, нужно смотреть как будет развиваться рынок строительства, которые являются локомотивом экономики.

Татьяна Альшанская

По последним официальным данным Краснодарский край по количеству вводимого жилья в квадратных метрах занимает в России второе место после Москвы на душу населения. Как дальше будут развиваться строители? Ни для кого не секрет, что сегодня материалы дорожают. Цена на кирпич, бетон, металл за год выросла почти в два раза, а это основные строительные материалы. Технологическое присоединение- это вообще отдельная тема. Все эти факты приводят к снижению маржи строительных компаний. И, соответственно, когда идут разговоры о том, что цена квадратного метра будет падать, я очень в этом сомневаюсь. Поэтому, доступность приобретения квартиры для населения – это, прежде всего, снижение процентной ставки.

Ирина Яровикова

Скажите, почувствовали ли строительные компании значительный рост выдачи ипотечных кредитов? В том числе в три раза на первичном рынке и в 1,5 раза в общем и целом. Озвучьте свои цифры.

Анна Семенова

Одним из факторов увеличения продаж стало развитие ипотеки. Если раньше банки неохотно кредитовали новостройки, то на сегодняшний день это направление для них является приоритетным, поэтому каждая третья сделка в Девелопмент-Юге сегодня ипотечная. В месяц продается порядка 200 квартир, порядка 65-70 сделок - ипотечные.

Татьяна Альшанская

Сейчас мы аккредитованы более, чем в 10 банках Краснодара. По ипотеке у ВПИК сегодня неудовлетворительное количество сделок. Мы готовы работать с большим количеством клиентов. Это наша внутренняя работа, на которую мы очень нацелены. Сегодня компания вывела на рынок новый формат жилья – «Комфорт – класс», который обеспечит жителей нашего города квартирами с высокими потребительскими свойствами по доступной цене.

Ольга Кузнецова

За последние месяцы, когда Альфастройкомплекс аккредитовалась в банках, каждая третья сделка идет по ипотеке, в будущем, я думаю, это количество будет только возрастать. По моему опыту работы в предыдущей компании - это порядка 60% от общего объема сделок. Сегодня идет 30 сделок в месяц, 10 из них по ипотеке.

Максим Бурлачко

На сегодняшний день РенКапСтрой аккредитована в 37 банках, онлайн подвешено еще 17, на территории края всего 54 банка, которые работают с ипотечным продуктами. Думаю, к концу года мы будем работать абсолютно со всеми банками. В плане доли. Я, наверное, всех удивлю, но у нас процент ипотечных сделок 89-95%, то есть из 10 квартир 9,5 продаются в ипотеку. И эти результаты лучшие по холдингу в нашей стране. К сожалению, сегодня здесь не представлен еще один из наших основным партнеров - это Газпром-банк, который является лидером в ипотечном кредитовании. С ним мы работаем очень плотно. В плане прогнозирования - не ориентируйтесь на Центробанк, ориентируйтесь на нашу компанию! Хочу выразить благодарность всем партнерам за одно большое дело. Я считаю, в этой отрасли конкурентов нет, каждый занимает свою нишу, каждый делает одно большое дело. Какие бы времена ни были – людям всегда нужно место, где жить и что-то кушать. Поэтому мы все вместе с банками строим, продаем и делаем людей счастливыми.

Андрей Клачков

На сегодняшний день мы только врываемся в рынок ипотечного кредитования. По 214 статье ФЗ, скорее всего, будем работать с января, если все хорошо сложится. Будем взаимодействовать с банками. Как Максим очень верно заметил, это общее дело, и очень рад слышать от коллеги такие слова. Ведь каждая строительная организация занимает свой сегмент в рынке, и это, по большому счету, очень правильно
Допустим, есть клиенты которые ориентированы на определенные районы, поэтому нельзя о конкурентах говорить плохо. Все должны работать в одной упряжке и банки, и строительные организации.

Ирина Яровикова

Коллеги, у нас уже прозвучали претензии друг к другу. И первая - процентная ставка банка. На самом деле, очень много пользователей портала ЮГА.ру спрашивает, из чего формируется этот процент и от чего он зависит?

Дмитрий Шахметов

Процентная ставка формируется с учетом общего тренда рынка, но мы не можем продавать ресурсы дешевле, чем они нам обошлись. В настоящее время Райффайзенбанк предлагает ипотечные кредиты по ставкам от 11% годовых в рублях. Ипотека для нас является одним из главных продуктов в рознице, поскольку банк заинтересован в долгосрочных отношениях с клиентом. Крупные розничные банки стараются предоставить полный спектр услуг от кредитных карт до ипотеки, а ипотечный клиент - это тот клиент, который будет приходить к нам много лет. Поэтому здесь, учитывая долгосрочную перспективу, мы стараемся предлагать рыночные ставки и понижать их всегда, когда есть возможность.
Если говорить о динамике рынка, как отметили коллеги, кроме финансовой грамотности населения, мы не должны забывать о господдержке и в частности о материнском капитале. Что касается молодых семей, которые хотят увеличить свою жилплощадь, то 5-6 лет назад они не могли рассчитывать на дополнительные субсидии, такие как материнский капитал, который с 1 января 2013 года составит более 400 000 рублей. Ипотека будет иметь огромный спрос, потому что люди стали более грамотны в финансовых вопросах и отдают себе отчет в том, что они платят за собственное жилье ежемесячно сумму равную сумме арендуемой квартиры.

Максим Бурлачко

Раньше ипотеку приравнивали к кабале, но сегодня менталитет населения немного меняется. Понятное дело, что не от самой хорошей жизни идут в банк за деньгами, но они уже понимают, что это один из вариантов приобретения недвижимости.

Елена Рыкун

Отвечу на вопрос из чего формируется ставка. На самом деле, все очень просто. Если без подробностей, то все мы хотим размещать наши деньги под большие проценты. Мы выбираем банк, смотрим, чтобы ставка по вкладам была не менее 10%, хотим больше - и 15%, и 20%, но банк, по сути, зарабатывает, привлекая средства и потом их просто размещая. Если мы привлекаем средства под 8%, например, это, как правило, долгосрочные вклады на 3 года и выше, то клиент получает эти деньги под 11% по программе «Ипотека с государственной поддержкой». Получается, маржа банка 3%, а сюда включите невозвратность кредитных средств, риски, сформированные резервы, за которые банк не дополучает прибыли, а также операционные расходы, которые идут на обслуживание этого кредита. Фактически, при хорошем раскладе выходит в 1-1,5% прибыли, это максимум, который зарабатывает банк. На самом деле, банки сегодня зарабатывают очень мало. То есть клиент должен понимать, что если он хочет больше получать по вкладам, то и процентная ставка по кредитам автоматически должна быть больше. Если брать западную практику, то там ипотека под 4-6% идет, но там привлекают деньги под 0%, в лучшем случае – под 1% на 15 лет.
С 1 октября повысились процентные ставки в Сбербанке. Средняя ставка – 13%, упор делаем на сегмент зарплатных проектов. Те люди, которые получают зарплату на карточку Сбербанка, получают льготные условия. Также, для ряда российских компаний, у нас есть определенные условия по кредитованию. Одна из таких масштабных – это Мегафон. Помимо того, что мы предлагаем им ставки на 1-2% ниже, чем обычные (как участникам зарплатного проекта), мы предоставляем дисконт 0,5% - 1% в зависимости от условий. В целом, мы настроены на тех долгосрочных клиентов, которые приходят к нам и являются нашими постоянными клиентами, соответственно, у нас есть возможность предложить им более интересные условия кредитования и размещения денежных средств.

Игорь Казанцев

Ставка характеризует стоимость денежных средств, которые, в свою очередь, зависят от уровня инфляции в стране и устройстве экономики в нашей стране. нас ставок по 2% или 4% быть не может. Рубль зависит от стоимости энергоносителя. Когда у нас рубль будет твердым, и подкрепляться это будет товарами и технологиями, которые можно будет купить в России, тогда инфляция будет снижаться, поэтому, если говорить в глобальном смысле, то перспективы снижения ставок возможны лишь в целом при экономическом росте страны. Сегодня в ВТБ24 средняя ставка 11%, до недавнего времени выдавали кредиты под ставку 9,9% при внесении 60% первоначального взноса, сейчас эти ставки увеличены на 1% в силу окружающих экономических показателей. То, что ставки растут – не удивительно, но с финансовой точки зрения большой угрозы это не несет. Может только сыграть на замедлении темпов кредитования психологический фактор, ведь население может воспринимать это как вестник кризиса и не брать ипотеку.

Алексей Рожков

Росбанк ставки увеличивать не планирует. Сегодня снизить заемщику ставку можно за счет программы с плавающими ставками. Елена нам подробно рассказала, как формируется маржа банка, но все мы знаем, что можно привлечь средства на 3-4 года, а ипотеку взять на 15 лет. И вот этот временной риск банком покрывается, полпроцента к ставке за счет этого уже прирастает. Сейчас есть возможность взять кредит экономный на 20 лет, но на 7 лет зафиксировать ставку, которая будет отличаться примерно на 1 процентный пункт от базовой стандартной ставки заемщика, ставки, которая фиксируется на весь срок. Спустя семь лет заемщик уходит в рынок. Возвращаясь к тому, что средний срок - семь лет, заемщики в принципе ничем не рискуют, и это очень хороший инструмент, который Росбанк может предлагать для всех.

Юрий Иваницкий

Думаю, что ниже 10,5% годовых ипотечный кредит предложить нельзя. По той простой причине, что ставка рефинансирования растет, напомню, с 14 сентября она составляет 8,25%. Идет взаимосвязь между стоимостью привлеченных и заемных денежных средств. Повлиять на процентную ставку может только снижение экономических показателей – снижение уровня инфляции, снижение ставки рефинансирования или выделение финансовой помощи государством. И только тогда будет снижение ставки по ипотечным кредитам.

Елена Рыкун

Если говорить о разнице в ставках, то между 11 и 12-13% переплата идет 500-700 рублей в месяц. То есть, это чисто психологический момент. И говорить о том, что человек, выбирая банк, ориентируется исключительно на ставку, наверное, не совсем правильно. Ипотека все время крутится вокруг ставок, а для клиента есть удобный платеж, который он может ежемесячно вносить. А далее - есть удобство получение кредита, бонусы, партнерские программы, и так далее. На основе этого делается выбор банка для ипотеки.
Очень выгодно сейчас брать ипотеку в новостройке, потом продать ее и заработать какой-то процент. На мой взгляд, сегодня строительный рынок очень привлекательный. И это, пожалуй, то, во что сегодня нужно и можно вкладывать деньги. Рост стоимости жилья от котлована и до окончания строительства примерно 30%. Ни один банк, ни один вклад такого роста не дает. Если даже вы берете квартиру в ипотеку и выплачиваете проценты, то по сути все равно вы уже заработали. Даже если вы сработали в ноль, то вы хорошо проинвестировали, как говорят все наши финансовые брокеры.

Максим Бурлачко

Мы даже с Еленой сделали расчет - если брать в ипотеку строящееся жилья от РенКапСтрой от Сбербанка, а потом продавать ее, то заработок идет порядка 140 тысяч рублей. Первоначальный вклад при этом 10% будет. Можно прокручивать деньги, период от строительства до продажи - 1,5 года.

Ирина Яровикова

Мы подошли сейчас более плотно к строительному комплексу. Появилась такая тенденция, когда банки поддерживают строителей не только в виде ипотечного кредитования, но и прямого финансирования строительных объектов. Скажите, насколько такая схема выгодна банкам и компаниям, и позволит ли она сделать жилье более доступным.

Алексей Полозов

Мы сотрудничаем с Крайинвестбанком. Нас поддерживает в строительстве этот банк, он является нашим генеральным партнером. Идем по программе софинансирования строительства. То есть Крайинвестбанк выбрал нас в качестве генерального партнера по возведению жилья, отсекая заказчика застройщика. В управление ставится своя компания банка. Ей можно доверять, у нее есть свои средства и инструменты, которыми она может в случае рисков на общем рынке вернуть деньги назад, чтобы банк не попал. Схема очень интересная. Мы обращались в другие банки, но не все банки предоставляют такой кредитный продукт. Потому что в строительстве самое главное - еще и найти деньги для строительства. Мы как серые волки в стаю собрались и бегаем на рынке, ищем, где бы откусить кусочек, чтобы начать что-то строить. Поэтому нам очень повезло, что мы нашли в лице Крайинвестбанка партнера. В строительстве самое главное - это еще и периодичность поступления денежных средств. Ипотека не решает все вопросы. Ипотечное кредитование у нас начинается от 20% готового жилья. Не все банки, но основная масса уже дает ипотечные кредиты, когда 20% жилья построено. Если ты пришел на рынок и хочешь построить жилье, то это на сегодняшний день нереально.

Татьяна Альшанская

Действительно, есть такая проблема. Для того, чтобы получить разрешение на строительство, должны быть все технологические условия, которые сегодня составляют иногда четверть строительства дома. Поделюсь нашим опытом. У нас есть предложения от двух банков в Краснодаре, которые готовы нас финансировать под уступку прав требования на жилье. Нам необязательно вносить какой-то залог, мы отдаем в залог строящиеся квартиры. Эти банки – Номос и Уральский банк реконструкции и развития. Получено одобрение кредитного комитета, рассматриваем окончательные юридические моменты. Еще ряд банков тоже работает по этой системе, но нам удалось добиться решения раньше именно в этих банках. Строительной компании гораздо выгоднее продавать квартиры в более высокой степени готовности, нежели на цоколе.

Ирина Яровикова

Могут ли банки застройщики делать партнерские программы для понижения процентной ставки и цены на квартиру?

Елена Рыкун

Есть ряд банков, которые, когда финансируют объект, предлагают более льготные условия для клиента. Что касается Сбербанка, если мы финансируем объект, то у нас уже работает партнерская программа, по которой мы предлагаем ставку на 1,5-2% ниже от стандартных условий, минимальный первоначальный взнос – 10% и отсутствие дополнительного обеспечения на срок строительства. Есть ряд программ с партнерами. Где-то можно предложить пониженный процент первоначального взноса, где-то – ставку, скидку на квадратный метр. Сейчас банки и компании очень охотно в этом направлении работают, мы все в этом друг другу помогаем, потому что у нас одно общее дело.

Дмитрий Шахметов

У нас в банке есть специальные условия для клиентов, которые покупают объекты у компаний-партнеров, это двусторонняя выгода. Работа по партнерскому каналу является приоритетным направлением, поскольку построение долгосрочных отношений с ведущими застройщиками и агентствам недвижимости города – залог успешной работы по ипотеке.

Татьяна Альшанская

На самом деле количество строительных компаний на рынке гораздо меньше, нежели банков. Мы очень надеемся на то, что вы, составляя друг другу конкуренцию, начнете нам предлагать такие продукты, которые будут нам очень интересны. Хочется, чтобы был адекватный список документов для принятия решения кредитования предприятия, чтобы банки проявляли больше лояльности к строительной отрасли.

Елена Рыкун

Чтобы мы все понимали, проектное финансирование - очень сложный продукт, и банк, как правило, давая даже те же 500 млн., либо миллиард, просчитывает все свои риски по ставкам. Однако, невозврат того же ипотечного кредита или потребительского, где речь идет о миллионе рублей, это один момент. А невозврат миллиарда рублей для любого банка - это существенные риски и убытки.
По сбору пакета документов - процесс длительный, сложный, занимает, как правило, от двух месяцев и выше. Но на это тоже есть определенные причины. Мы были первыми, кто начинал проектное финансирование, и в 2008 году стали банком, который сформировал миллиардные резервы по невыплате по таким кредитам. Сегодня все кредиты практически возвращены и задолженности реструктуризированы. То есть банк позволил всем компаниям, которые попали в сложные ситуации в 2008-2009 гг., не закрыться, не обанкротиться. Провел работу для того, чтобы компании сегодня восстановились, достроили свои дома и начали успешно двигаться дальше. Подход очень серьезный.

Ирина Яровикова

Хотела бы услышать еще опыт строительных компаний, какие у них проблемы возникают с привлечением средств.

Ольга Кузнецова

Проблемы были во время кризиса. Когда упали продажи, когда дольщики перестали вносить взносы по платежам, по рассрочке, конечно же, на помощь пришли банки. У нас 18 объектов было профинансировано. Приходя в отдел продаж сегодня, клиент задает вопрос, а открыто ли финансирование на данный дом, который я рассматриваю. Ему важно, кто выступает гарантом новостройки. Это огромное преимущество для клиента.

Андрей Клачков

Как я уже говорил, мы только врываемся в строительный рынок, и поэтому с банками у нас особого опыта сейчас нет, мы только будем сейчас налаживать взаимоотношения, у нас все впереди, и очень приятно слышать вопросы и ответы у коллег и банков. Татьяна правильно в предыдущем диалоге выразила свое мнение - проблема большая для покупателей - это себестоимость квадратного метра. Как сказал наш президент, чтобы снизить себестоимость квадратного метра, надо радикально поработать над административным ресурсом – разрешительная документация занимает очень много времени у застройщиков. Мы будем надеяться, что правительство приложит усилия к тому, чтобы застройщики меньше тратили времени на разрешительную документацию. Это будет таким основным моментом. Ну, и взаимодействие с банками тоже серьезный момент.

Игорь Казанцев

Не касаясь никого конкретно, скажу про взаимодействие с банками. Строительным компаниям следует делать в коммуникациях с клиентами акцент на то, что банк - это возможность купить квартиру. У каждой компании свой процент ипотечных сделок, и во многом это зависит от активности тех людей, которые продают эти квартиры. Я помню на своем опыте, когда встречался с таким продавцом, он слышит слово ипотека и говорит: «Да ну, что я буду людей в кабалу вгонять». На мой взгляд, банки для застройщиков - своего рода канал продаж. Я не хочу делать рекламу, но у каждого банка есть своя фишка какая-то, каждый банк сосредоточен на каком-то клиентском сегменте. Есть представление, кто перед вами сидит, если говорить о коммуникации сотрудника отдела продаж с клиентом, и есть понимание, какой банк нужно было бы рекомендовать к этому клиенту. Продажи бы увеличились.

Ирина Яровикова

Из чего же сегодня складывается стоимость жилья, и есть ли реальные возможности и ресурсы, чтобы ее сократить?

Татьяна Альшанская

Очень многое зависит от самой компании. Не думаю, что цена квадратного метра сильно упадет за счет того, что нам снизят цену на технологическое подключение, либо банки будут давать кредиты под гораздо меньший процент. Цена может меняться только за счет внедрения новых технологий, материалов, нововведений. Немаловажно и то, насколько компания живо реагирует на рынок, насколько она готова в этом рынке выживать. Ситуация будет подталкивать к тому, чтобы уменьшать себестоимость за счет инноваций.

Алексей Полозов

Тенденции к снижению стоимости квадратного метра в ближайшее время не будет.

Ольга Кузнецова

Сегодня мы продаем с небольшим процентом от себестоимости, то есть зарабатываем в разы меньше, чем это было до кризиса 2008 года. А растут цены на материалы и так далее. Скорее всего, к сожалению, снижения цены не видать.

Максим Бурлачко

Никакого шаблона в плане продаж квартир нет. У каждой компании есть свой класс и свой потребитель. Бизнес, эконом, эконом+ и так далее. В той или иной степени мы стараемся подстраиваться под своего покупателя – мы продаем молодым семьям в ипотеку, а ВПИК – продают моему папе. Будущее покажет, трудно делать прогнозы о ситуации в целом, а мы со своей стороны постараемся сделать счастливым нашего потребителя.

Ольга Кузнецова

Коллеги говорят, цена растет, когда есть спрос, это закон рынка. Нужно еще отметить, что во время кризиса много домов не закладывалось, сейчас идет дефицит жилья на рынке. А покупатели реализуют отложенный спрос. Сейчас рынку нужно порядка 80% 1-2 комнатных малогабаритных квартир. Спрос изменился, это совсем не то, что было 3-4 года назад.

Ирина Яровикова

Я очень рада, что эта дискуссия вызвала такой живой общий интерес. Надолго мы не прощаемся, через полгода еще встретимся и поговорим о наших прогнозах. Спасибо большое всем за участие.

Форум